关于完善房产抵押登记程序的建议

 

 

▎办理房屋抵押程序因登记机关不同而有所不同

 

1、成都市城乡房产管理局关于房屋抵押办理的程序：

 

各方当事人到现场提交申请等资料-----经审核同意受理-----通知4天后（无截止时间）缴费80元---缴费后登记入簿---打印他项权利证书--办理完毕。

 

2、其他房管局做法：

 

各方当事人到现场提交申请等资料-----经审核同意受理-----第一时间内登记入簿并打印他项权利证书--通知某天后缴费80元领证-----办理完毕。

 

▎成都市城乡房产管理局执行上述流程出现的问题：

 

该局同意受理至出证的时间至少有三个工作日，该期间可能发生的事情有：一是有可能抵押义务人单方面到房管局申请撤回；二是被法院、公安查封（主要纠纷产生于此，根据物权法规定，一旦查封，不得进行抵押、转让）。

 

▎成都市城乡房产管理局执行的程序可能与法律规定程序不一致，理由：

 

一是依据《房屋登记办法》第七条第一款“办理房屋登记（包括抵押登记，笔者备注），一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证”的规定，申请人需要配合完成的步骤是“（一）申请”和“（五）发证（领证）”，其余的“受理”、“审核、”“记载于登记簿”是房管局的职责，申请人不需要做任何配合，而且也不能做任何配合，包括缴费，即在“三个工作日后的领证前”房管局依据职权已经将抵押信息登记入簿。

 

二是依据《房屋登记办法》第二十三条“自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：...（二）抵押权、地役权登记，10个工作日”的规定，无论申请人是否缴费房管局应在最迟10个工作日内完成登记入簿或作出不予登记决定。成都市房管局的规定是“不缴费不出证”。

 

三是依据《房屋登记办法》第二十五条“房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书”及《物权法》第十二条等法律规定，房屋登记机关应当在审核通过后如实、及时（物权法规定最迟不超过10个工作日，成都市房管局承诺时间是3个工作日）将申请人的登记信息登记入不动产登记簿，换言之，缴纳80元工本费后房管局从登记簿中把抵押登记信息打印（法律用语是“缮写”，“抄写”意思）到他项权利证书上。

 

四是根据物权法第十四条、第十七条之规定，不动产登记自登记入簿时已经发生登记效力，登记簿的效力大于他项权利证书，即，有无他项权利证书不影响抵押登记的法律效力。换言之，申请人完全可以不用去交80元领取他项权利证书，也可以依法享有抵押权。

 

五是申请人办理抵押登记肯定是愿意缴纳80元工本费的，申请人愿意缴纳但是成都市城乡房产管理局在受理当日是不收取的。

 

▎争议焦点：

 

成都市房管局认为，缴费80元是登记入簿和打印他项权利证书的前提。

 

老百姓及本人及大多法律人士认为：办理房屋抵押登记的法定机关是房管局，房管局系国家机关，收取80元的费用是他项权利证书的工本费，不应视为房管局的营运收入，“不缴费就不登记”跟物权法精神不一致，况且是申请人愿意缴纳而无法及时缴。

 

▎程序完善的建议：

 

各方当事人到现场提交申请等资料-----经审核同意受理-----当日缴纳80元工本费并立即或第一时间登记入簿---通知4天后领取他项权利证书--办理完毕。

 

或者：各方当事人到现场提交申请等资料-----经审核同意受理-----立即或第一时间登记入簿---通知4天后的任一时间缴纳80元工本费领取他项权利证书（也可以不要他项权利证书但享有抵押权人的权利）--办理完毕。

作者：张懿邈律师

2016年10月